外国投资者在迪拜如何投资、购买与管理房产

本文为有意投资迪拜房地产市场的外国人士提供一份实用指南，内容全面涵盖购房流程、永久产权适用规则、融资方案选择、租金收益分析、物业管理实务、相关成本构成及房产投资退出策略等关键环节。

迪拜已成为最受外国投资者青睐的全球房地产市场之一。得益于零房产税、无资本利得税及免租金所得税等政策，迪拜在投资回报方面展现出显著优势。同时，当地房产租金收益率普遍介于4.87%至10%以上，位居全球收益率最高市场行列。

2024 年，迪拜土地局（DLD）记录了 180,987 笔交易，总价值达 5225 亿迪拉姆（约合 1422 亿美元）。外国投资者的投资额约占总额的 60%。吸引外国投资者的是在符合条件的地区可获得永久产权以及通过黄金签证计划获得长期居留权所带来的好处。

外国买家的所有权结构

迪拜允许非阿联酋国民拥有两种形式的房产所有权。

永久产权赋予业主对房产及其所占土地的完全所有权。这些房产可以不受限制地出售、出租或转让，但仅在政府批准的指定永久产权区域内有售。近期最受欢迎的选择有迪拜市中心、迪拜码头、朱美拉棕榈岛、商业湾、朱美拉村环岛、迪拜投资公园和迪拜体育城。

租赁产权赋予了在 30 至 99 年期间使用房产的权利，但不拥有土地。租赁期满后，除非续租，否则所有权将归还给土地所有者。租赁产权的房产通常位于较老的区域，购买价格较低，但对改造的控制有限，转售价值也较低。

谁可以在迪拜购买房产？

外国人在迪拜拥有房产的资格包括：

• 个人 – 大多数外国公民可以在指定的永久产权区域购房，无需居留签证。购房者必须出示有效护照以及符合反洗钱规定的资金证明；
• 公司 – 公司可以通过在阿联酋注册的子公司或离岸结构购置房产。这需要进行贸易许可证注册，并披露受益所有权详情；
• 信托 – 符合伊斯兰教法的信托和家族办公室可以持有房产用于遗产规划或符合伊斯兰教法的投资。

与房产投资相关的居留签证

外国投资者可以通过房产所有权获得阿联酋居留权。在房产上投资 200 万迪拉姆（约合 544，518.4 美元）或以上的投资者可获得 10 年居留权。投资可以分散在多处房产上，且每年在阿联酋停留时间无需超过 180 天。该签证还包括家庭担保。

对于房产投资金额在 75 万迪拉姆（约合 204,194.4 美元）至 200 万迪拉姆之间的情况，只要至少支付房产价值的一半作为首付，即可获得为期两年的投资签证。如果房产是通过贷款购买的，还需要提供抵押贷款机构出具的“无异议证明”（NOC）。

迪拜的房产购置流程

购置流程始于确定是购买期房还是现房。

期房购买通常能享受低于市场价 10% 至 30% 的折扣以及灵活的付款条件，但存在诸如施工延误或开发商破产等风险。现房虽然价格更高，但能立即带来租金收入，且交付风险更低。

现成的房产虽然价格更高，但能立即带来租金收入，并且交付风险更低。

房产可以直接从开发商处购买，通常会有一些优惠，比如 DLD 费用减免或租金保障，也可以通过收取约 2%佣金的持牌经纪人购买，他们能提供市场专业知识和投资组合多样化选择。

实现投资回报最大化

迪拜的租金收益率在很大程度上取决于位置和房产类型。正确选择这些因素的组合能够影响投资的长期成功。

迪拜各地区的平均租金收益率呈现出这样的情况：

• 高收益区域（超过 8%）：迪拜硅绿洲、朱美拉村环路、迪拜制作城和阿尔富尔詹；
• 中等收益区域（5% 至 7%）：迪拜码头、迪拜市中心、商业湾和迪拜山庄园；
• 高端市场（3% 至 5%）：朱美拉棕榈岛、酋长国山和哈利法塔住宅。

资本增值趋势一直呈积极态势，房产价值已超过 2014 年的峰值，并持续增长超过三年。大规模基础设施项目能够支撑进一步的价值提升：

• 迪拜河港因计划中的迪拜河塔而增值；
• 迪拜南部因阿勒马克图姆国际机场的扩建而收益增加；
• 世博城的遗产项目通过持续开发维持需求。

尽职调查和所需文件

在完成购买之前，投资者必须进行彻底的检查以避免法律或财务上的麻烦。他们应当：

• 通过 DLD 记录核实产权证书，以确认永久产权状态并查明是否存在抵押或纠纷；
• 核实开发商是否在房地产监管局（RERA）注册，是否具备所有必要的批准文件以及托管账户是否合规；
• 并对照合同审查营销材料，确保费用、设施和交付时间表一致。

合同和付款条款

收购过程通常从一份谅解备忘录（MOU）开始，买方支付 5%至 10%的定金以保留房产。该协议规定了购买价格、付款计划和预计交房日期。

一份销售与采购协议（SPA）随后附上，详细列出了所有交易条款，如付款时间表、延迟罚款、完成时间表以及缺陷整改责任。

根据《托管法》，所有期房的付款都必须通过经 DLD 批准的托管账户进行，且只有在经过认证的施工进度完成后才能释放。完工后会保留 5%的款项一年，作为缺陷担保。

外国买家的融资

外国投资者可以通过阿联酋的银行获得抵押贷款融资，非居民的最高贷款价值比为 75%。贷款机构通常要求每月最低收入为 15，000 迪拉姆（约合 4，083.9 美元），至少 25% 的首付以及抵押贷款保护保险。利率在 3% 至 5% 之间，通常与阿联酋银行同业拆借利率（EIBOR）加上一定利差挂钩，还款期限最长可达 25 年。

他们还可以利用迪拜参与银行的帮助，例如汇丰银行（阿联酋）、阿联酋国民银行、第一阿布扎比银行、迪拜伊斯兰银行和马什雷克银行。高净值人士也可以使用国际贷款机构，这些机构通常要求 40% 至 50% 的较高首付，但提供多种货币的融资选择。

交易登记及费用

所有交易都必须在土地登记局（DLD）进行登记。主要费用包括：

• 购房价格 4%的转让费，通常由买方和卖方分担；
• 价值低于 50 万迪拉姆（约合 136,129.6 美元）的房产，产权证颁发费为 580 迪拉姆（约合9 美元），价值更高的房产为 4000 迪拉姆（约合 1089 美元）；
• 知识和创新方面的行政费用各 10 迪拉姆（约合7 美元）；
• 信托办公室费用为 2000 迪拉姆（约合5 美元）至 4000 迪拉姆，外加增值税（VAT）。
• 贷款购房的抵押登记费为贷款金额的25%，另加 290 迪拉姆（约合 79 美元）的行政费用。

购房后的合规要求

在迪拜购买期房的外国投资者必须获得 RERA 颁发的 Oqood 证书，这是一种临时所有权记录。Oqood 证书在建设阶段作为临时所有权记录，通过记录购买行为保护投资者的利益，有助于房产转售，跟踪开发商的工作，并核实付款情况。一旦项目完工，Oqood 证书将自动转换为正式的产权证。

外国投资者还必须满足反洗钱（AML）和受益所有权的要求。他们需要使用银行对账单、收入证明或资产销售记录提供完整的资金来源证明，外国实体需要披露最终受益所有人。

短期租赁许可

迪拜允许业主经营短期租赁业务，但必须持有迪拜旅游局和商业营销部（DTCM）颁发的有效假日住宅许可证。无论物业是业主直接管理还是通过专业运营商管理，都需遵守这一许可要求。

要求如下：

• 业主以个人经营者（最多 8 个单位）或专业经营者（不限数量）身份进行注册；
• 房产证或带有 NOC 的有效租赁合同；
• 以业主名义在迪拜水电局（DEWA）接通电力；
• 以及获得警方批准和设立卡。

年度许可证费用取决于房产的大小。费用为：

• 一居室或单间公寓的费用为 370 迪拉姆（约合7 美元）；
• 两居室的费用为 670 迪拉姆（约合4 美元）；
• 三居室的费用为 970 迪拉姆（约合 264 美元）；
• 四居室或更大户型的费用为 1270 迪拉姆（约合77 美元）。

续租费用因户型大小而异，最高可达 1200 迪拉姆（约合 326.7 美元）。

除了办理许可证之外，业主还必须向客人收取旅游费，四星级等同酒店每间房每晚 15 迪拉姆（约合 4 美元），五星级等同酒店每间房每晚 20 迪拉姆（约合 5.45 美元）。

了解成本和运营费用

在迪拜购买投资性房产时，成本不仅仅局限于购房价格。初始费用通常包括：

• DLD 转让费（购房价格的 4%）；
• 注册费（2000 至 4000 迪拉姆，含增值税）；
• 使用经纪人时的代理佣金（购房价格的 2%）；
• 合同审查的法律费用（5000 至 15000 迪拉姆）；
• 现房的物业检查费用（2000 至 5000 迪拉姆）

每年的持续服务费涵盖社区维护、安保和公共设施，具体费用取决于开发项目的设施情况。投资者预计每平方英尺需支付 5 迪拉姆（1.36 美元）至 25 迪拉姆（6.8 美元）。

如果聘请物业管理公司，费用通常占到毛租金收入的 15% 至 20%，涵盖租户安置、租金收取以及维护协调等服务。业主还应每年预留房产价值的 2% 至 5% 用于维修和更换。

从税收角度来看，迪拜仍具有竞争力。这里没有年度房产税、资本利得税，也没有对租金收入征收所得税。但某些交易需向经纪人或其他专业服务提供者支付增值税服务费。

管理物业和租户

专业的管理公司对于保持资产价值和确保租金收益起着重要作用。这些持牌公司必须在房地产管理局注册并获得迪拜土地局的批准。可以聘请它们来负责营销、租户筛选和维护工作。

所有租赁合同都必须在“伊贾里”系统中注册，该系统使租赁协议正式化，并保护房东和租户的权利。经房地产监管局批准的租赁合同必须明确租金数额、支付时间表、续租条件和维护义务。租金上涨由房地产监管局的租金指数控制，该指数根据市场状况限制调整幅度。

对于短期租赁，迪拜旅游局（DTCM）的要求规定，房产必须保持酒店级别的清洁度，达到安全认证标准，并通过定期检查。充足的财产损失和公众责任保险也是必不可少的。

外国投资者的退出规划

在迪拜出售投资性房产需要精心准备，以确保获得最佳价格并顺利完成交易。专业评估能确定一个合理的售价，而持牌经纪人则能提供市场洞察、合格买家以及交易支持。以下步骤可供参考：

• 从贷款方获取无异议证明并结清服务费；
• 在授权受托人办公室完成转让（卖方通常支付转让费的百分之二）；
• 对于期房，考虑在完工前进行转让销售，将购买权转让给新买家；
• 在施工进度过半且市场价格超过成本时进行销售；
• 了解本国关于海外房产收益的税收规定（美国、英国、欧盟都有此类税收），并寻求建议以减少负债。

风险管理与资产保护

与任何房地产市场一样，迪拜的房地产行业受经济状况和供需变化的影响。投资者可以通过关注优质地段、保持投资组合多元化以及监控项目完工风险来降低风险敞口。

常见的风险管理策略有：

• 全面的开发商尽职调查和托管账户核实；
• 恰当的租户筛选以降低违约风险；
• 在不同物业类型和社区间进行多元化投资以平衡收益和增长潜力。

充足的保险对于保护投资价值也很重要。保险政策应涵盖建筑物损坏、租金损失和责任险。对于高价值投资，政治风险保险可以提供额外一层保障。

总结

迪拜的房地产市场为外国投资者提供了可观的租金回报率和有利的税收条件。是否了解当地规则和税收、是否选择合适的房产类型和位置以及是否进行有效风险管理对长期成功至关重要。

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