Other Briefings阿联酋房地产税制：关键企业税规则及对投资者的影响
阿联酋进一步明确了个人房地产活动何时会被认定为应税业务，要求投资者在企业税（Corporate Tax）制度下区分“被动投资”与“持牌商业经营”。
根据阿联酋企业税制度，个人房地产活动是否免税取决于其是否构成商业业务，并需参考相关的许可要求、常设机构（PE）风险以及居民与非居民的合规义务。
阿联酋持续巩固其作为全球最具吸引力房地产投资目的地之一的地位。对于个人投资者，无论是居民还是非居民，阿联酋仍维持无个人所得税、无房地产交易资本利得税的环境。然而，随着企业税制度的推出，市场开始关注自然人取得的房地产收入在新规则下如何处理。
企业税仅在个人在阿联酋从事商业活动且年度营业额超过100万迪拉姆（AED 1 million）时适用。此门槛用于划分房地产活动仍属纯投资，还是已构成应税的商业业务。若长期持有、出租或处置房产的活动无需获取执照，且不被视为《商业交易法》（Commercial Transactions Law）和内阁第49号决议（2023）意义上的商业业务，则不属于企业税范围。
这一界线正在影响投资者的资产配置与扩张决策，并强化阿联酋“低税率、投资友好”的市场形象。理解这一边界，对于保持合规与维持长期税收优惠至关重要。
区分房地产投资与房地产业务
新的企业税框架明确了不同类型房地产活动的税收处理方式。联邦税务局（FTA）强调，监管机构会根据投资者活动的“实质”而非形式来判断是否构成商业活动。
房地产投资（免税；无需执照）
房地产投资指个人以自己名义持有、出租或处置房产，且不涉及任何组织化的商业运作。投资者采取长期、被动的管理方式，不从事需要执照的活动，也不以第三方管理或商业化方式运行。
此类别包括长期租赁、无需许可的度假房屋出租，以及私人投资组合中的附属资产。FTA 在《自然人房地产投资指南》（2024年10月）中确认，该类收入不计入企业税100万迪拉姆营业额门槛。只要活动保持被动且无需执照，收入便完全免税。
房地产业务（应税；需执照）
当活动呈现一定组织化程度并需要执照时，即进入企业税范围——例如形成系统化的营销、运营或物业管理流程。
此类包括：
- 房地产开发或再开发用于出售或出租
- 物业管理或经纪服务
- 需要旅游、度假屋许可的短租经营
- 高频次、有明确盈利目的的买卖交易
上述活动均属于《商业交易法》下的商业业务，投资者需持有所在酋长国或自由区相关许可。
短租经营者在12个月内应税供应超过375,000迪拉姆时，还需进入增值税（VAT）体系。一旦持牌房地产活动年度营业额超过100万迪拉姆，个人即需缴纳企业税，其中375,000迪拉姆以下税率为0%，以上部分为9%。
混合情况与收入分账
许多投资者同时管理免税和应税活动。在此情形下，仅与持牌或商业化活动相关的收入需缴纳企业税。投资者需清晰区分长期持有与持牌业务，并建立完善的收入与成本分账体系，以确保企业税计算准确。
非居民投资者：税务待遇与义务
非居民个人若仅进行长期房产投资、无持牌房地产活动，其待遇与居民相同。长期租赁、私人房产持有及被动处置所得收入均可排除在企业税范围之外，只要活动不触发相关许可要求。
此外，非居民应确保自身的投资结构不会在阿联酋形成常设机构（PE）。这些要求使非居民的税务处理保持可预期性。
这一做法符合国际上以来源地征税及常设机构判定标准，有助于持续吸引全球资本进入阿联酋房地产市场，同时避免个人投资者承担意外税负。
案例示例：实际应用方式
以下示例与近期 FTA 指南的解释一致，帮助投资者理解企业税适用范围。
1. 被动长期出租（免税）
阿联酋居民个人拥有一套住宅，长期出租，无任何房地产相关执照，也无商业化运营。非居民在相同条件下享受同样待遇。
2. 持牌度假屋短租经营（应税）
个人在迪拜经营多套短租度假公寓，需持有每套房产的度假屋许可。此活动被视为房地产业务。营业额超过100万迪拉姆后需缴纳9%企业税；应税供应超过375,000迪拉姆则需注册VAT。
3. 高频买卖交易（应税）
投资者每年购买多套期房并在交房后出售，具有明确的盈利动机。即使无执照，频率和模式也会使活动被认定为商业业务。营业额超过门槛后须缴纳企业税。
4. 同时包含免税与应税活动的组合投资（部分免税）
投资者持有两套持牌度假屋和三套长期出租公寓。仅度假屋业务需缴纳企业税。投资者应分账归集收入、成本，并合理分摊共同费用。
投资者的实务考虑
监管机构关注投资者的实际行为和规模，而不仅是形式。以下情形可能被视为商业活动：
- 管理房产数量较多
- 雇佣员工或外包物业管理
- 使用系统化营销、租赁、客户周转流程
- 高频买卖并具有明显盈利目的
投资者应主动进行合规管理，保留证据证明活动为被动投资且无需执照，并定期关注酋长国和自由区的许可规则。若计划将长期出租转为短租经营，或扩张度假屋业务，应先进行企业税影响评估。
从事短租活动的投资者需密切监控营业额，并在达到VAT门槛时及时注册。良好的合规基础有助于降低风险、提升审计准备度，并确保投资组合在税制演进中保持高效管理。
在不断变化的税务环境中前行
阿联酋依然是全球房地产投资的领先目的地。企业税的引入并未改变这一点，反而强化了对私人财富、长期资产持有和多元化投资组合的支持。
最终影响取决于投资者活动的性质与规模。被动投资与商业化经营之间的界线决定了税务结果、许可义务和合规要求。保持被动、无执照的投资者仍将受益于核心税收优势；而逐步扩大经营、系统化管理或进入短租市场的投资者需评估其活动是否已构成商业业务。
通过定期审查、合理结构安排和完善记录管理，投资者可以在投资组合增长和多元化过程中保持合规。阿联酋不断变化的税制强调透明和规范，越早适应规则的投资者，将越能在这一全球最具竞争力的房地产市场中保持长期优势。
